买了5套房,这位天使投资人总结出这5条血泪经验教训!

2017-09-05  麻范儿  

✓麻宁说:

上周借着聊项目的机会,终于面基了传说中的大神卢俊老师——他有一个面向普通消费者的公众号“真叫卢俊”,经常分享买房、租房的经验心得,我平时很爱看。


卢俊最近在融资,密集地见了许多天使投资人。我问他累不累,他说:“还好啊!跟投资人聊天可以帮助自己认清自己,而且我也从他们身上学到许多房地产投资的逻辑和理念呀!”


比如他提到有位天使投资人,前后一共买了5套房子,并把自己的投资理念和买房观念很好地结合了起来。他说天使投资和买房最大的相同之处就是都是因为看好一个两年后的产品,然后提前下单。


这位天使投资人讲了很多蛮坦诚的经验教训,都来自他5次买房的经历。我觉得说得还蛮掏心掏肺的,就向卢俊要了个授权转载。


以下就让我们进入正文部分:


1、买房就是购买一个城市的股票


很多人谈论了许多关于房地产的种种,但是对于房子而言,最根本的就是城市的一部分,虽然很小却和城市脱离不开关系。


所以你买房,某种程度上就是买这个城市的股票。这个城市品质不错趋势不错,那么这个城市的股票就会一直涨,虽然会受大盘也好政策也好的各种影响,但是股票的价格归根到底还是决定于整个城市的基本面。


而且买房和炒股一样,最后亏的最多的不是那些长线自用持有的也不是短线炒作投机者,基本上是那些以为自己很懂的短线操盘手,觉得自己翻云覆雨指点江山,最后算下来亏的最厉害。


为什么北上广深的房价一直再涨,其实某种程度上是大部分的人看好这四个城市,而且是持续的看好这四个城市,从股票逻辑来说就是有很多接盘手,拥有那么多的托底,所以房价也是比较稳定的。


当然因为预期不同,价格和价值会存在一定程度的偏差,但是这不妨碍价格本身是否合理,房价有的时候和股票一样,存在就是合理的。


用最极致的比喻就是:只要泡沫不破灭,那么任何时候的泡沫都是合理的。



2、决定房子的价值其实就看两个维度就可以


房子价值的维度,本质上和投资的维度是一样的。


哪两个维度,房子价格最基本的面就看供需,一套房子有多少人在抢,需要的人越多那么房子的价格就越得到保证,抢的人越多那么房子的价格也就越稳定。


但是最后的价格判定,其实是来自于这群人里出价最高的那个,所以一个城市他愿意买房的人很多,而且这群人整体的购买力都很强,那么房价也就会越高。


所以判断价格走势其实很可以很简化成两条思路,第一个就是看人口基数以及外来人口踊跃度,户籍人口相对恒定,但是如果有持续的外围人口涌入那么房子的价格攀升就会比较坚挺。


而购买力其实可以简单的看一个数据就可以了:产业,因为房价最后决定的是出价最高的那个人,所以看什么城市平均可支配收入这样的数据没有意义,只要看这个产业群里高管能够拿到多少工资就可以了,这个维度的数据可以判定房价标准。


3、房子为你能够创造价值的地方可能自己都会忽略


因为我一直做投资,投过很多很多东西,房子、股票、初创型企业等等,发现投资最赚钱的其实是投人。


这也是为什么他坚持做天使轮的投资,这个阶段的企业可能商业模式都不是很清晰,甚至还没找到一条坚定的道路,但愿意投资可能就是看准了创始人和团队。


一个好的创业者未来不一定可以改变世界,但一定可以改变自己,包括自己成立的企业。他投的最好一个项目,最后收益率是一千倍,时间是2年,这样的盈利可能是买任何东西都换不来的。


哪怕我投了100个项目里只成了这一个,这个营收也是十倍,秒杀其他投资品。


所以他和我说了一句看似有点虚但是确实很有道理的话,就是最好的投资就是投资自己,所以他的买房逻辑也很简单,就是离自己公司近或者自己活动区域近,目的就是为了节约时间。


而节约时间就是对自己最大的投资。



4、创业团队的投后管理很重要,所以对于房子的尾端,物业管理也同样重要


做投资之后,发现简单的给钱是不行的,或者说孵化不出一只优秀的基金。对于创业团队投后的帮助和管理一来建立自己的品牌,二来也是帮助对方成功提升概率。


所以我买房,那么多开发商吹嘘自己的品牌,我从来不听的,我就看一点,这个项目的物业团队是不是自己的,如果不是自己的,那么这个开发商也就没啥品牌,这个项目也就不咋地。


就是这么简单粗暴,没办法投资人的时间太宝贵了,大概率上总是没错的。


而且我发现,一个好的物业团队对于房子的保值是很有好处的。房产的价值一个是土地价值,一个是房子的价值。土地价值恒定存在,而房屋本身如果折旧的少,损坏的少,那么某种程度上也是提升房子价值的一个重要标准。


另外对于我们投资的投资人来说,说的世俗一点只要团队能够融到下一轮的资,那么某种程度上对我来说就是盈利了,卖房子也是这样。在下一次买卖其实也和下一次融资一样,有人帮你包装的好一点总归没错喽,说不定还能做出一个好价钱。


物业公司就是那个帮你包装的那个人。



5、投资人未来只看创业者把钱花在哪里,买房也是如此


说实话投资完了之后不可能跟团队跟的很密切,我们唯一关注的是他们融到钱之后都花在哪里,我不太关心公司流水以及营收,因为这里面确实研究起来太累。


但是在哪里花钱很大程度上可以看出团队在坚定的走哪条路,而这也决定了公司能否进入快车道。


所以对于买房来说也是,有一个小窍门对于地段是否值钱,你不要看开发商在卖哪些项目,因为这些都是他们要卖的东西,不好的也说好,你要看他们自己买了哪些地方舍不得卖的。


说实话开发商自己在这个行业里这么久,精的跟猴子一样,他们舍不得卖的就一定是好地方。


比如说上海,我们最简单的来看所有的房企都把自己的总部买在了什么地方,首先浦东一家都没有,这就是信号,全部开发商都在浦西设置总部。


这就说明开发商自己更加看好浦西,而且绝大部分都在西边,普陀和虹桥的最多。


你说他们把家都安在上海的这些位置,你说这些地段能差么。


所以我就把房子放在上海的西边,他们都用脚投票了,跟着走准没错。


当然如果我们的城市没有开发商总部怎么办,一样啊你可以看各种投资机构金融机构都把总部买在什么地方,这些人最在乎投入产出比了,他们能留得住的地方,就一定是值钱的地方。




以上就是这位朋友和我分享的一些买房理念,都是特别有血有肉的观点,没有什么套路都特别实在。你说这些理论一定正确么,确实不是,很多观点都很主观,都很个人意向,但是确实对于他来说把很多复杂的问题简单化。


做投资最强需要的逻辑就是抽丝剥茧,把各种无关的因素剔除掉,然后为自己做最正确的决定,这种模式并不一定完全正确,但是相比较你深入研究来说也不一定不靠谱。


房地产这个行业被太多大咖大神故弄玄虚弄得很玄乎,其实他也是一个商品,一些最基本的逻辑同样成立,只是因为干扰项太多,所以大家会忽略焦点。


学会抽丝剥茧,学会剔除无关要素,其实这行也没啥复杂的。


建议大家多和投资人投资机构聊聊天,他们看过了各行各业,早就在心中总结出了最好的投资范本逻辑,而这个逻辑好用到任何一个行业,包括房地产。


当然了,如果身边没有做投资的朋友也没关系,大家也可以和我或者麻小匪聊,别忘了,麻小匪可是专业的天使投资人呀!欢迎大家在评论区留言哦!




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